Договір емфітевзису

Емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Єдиною підставою виникнення емфітевзису є договір між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - емфітевт).

Об’єктом договору емфітевзису є виключно землі сільськогосподарського призначення, до яких згідно із ч. 2 ст. 22 Земельного кодексу України належать:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Строк дії договору про надання права користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і не може перевищувати 50 років.

На сьогодні жодними законодавчими нормами не встановлено ні мінімального, ні максимального розміру плати за користування землею за договором емфітевзису. Також законодавство не містить положень щодо залежності такої плати від нормативної грошової оцінки землі або інших кількісних показників. Тому сторони договору емфітевзису визначають розмір та строки виплати на свій розсуд.

Емфітевт за договором емфітевзису сплачує лише плату за користування земельною ділянкою і не сплачує земельного податку. Адже платниками земельного податку є власники земельних ділянок, орендарі та постійні землекористувачі. Емфітевти не є ні власниками, ні постійними землекористувачами, ні орендарями земельних ділянок, а тому у них відсутній обов’язок сплачувати земельний податок, як складова плати за землю, що передбачена розділом ХІІ Податкового кодексу України.

Звертаємо увагу, що землекористувач може відчужити належне йому право користування земельною ділянкою, а також передати його у порядку спадкування, крім права користування землями державної та комунальної власності. Емфітевт може продати належне йому право користування земельною ділянкою третій особі лише за умови дотримання переважного права власника земельної ділянки на придбання такого права. Для цього землекористувач зобов’язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею із вказівкою ціни, що оголошена для продажу, та інших суттєвих умов. Якщо протягом одного місяця з дня такого повідомлення власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане емфітевтом іншій особі.

У разі порушення права власника на переважну купівлю емфітевтичного права, власник земельної ділянки може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу, який укладений між емфітевтом і третьою особою. В такому випадку власник земельної ділянки зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець емфітевтичного права. До зазначених вимог власника земельної ділянки застосовується позовна давність в один рік.

Також власник земельної ділянки у разі продажу емфітевтом іншій особі права користування нею має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), якщо така можливість і розмір відсотків передбачені в договорі емфітевзису.

Емфітевзис підлягає обов’язковій державній реєстрації, яка здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Тому моментом виникнення у емфітевта (землекористувача) права користування земельною ділянкою є державна реєстрація такого права. При цьому договір емфітевзису державній реєстрації не підлягає, а тому є укладеним з дня його підписання сторонами або з дня нотаріального посвідчення – в разі такого посвідчення.

За домовленістю сторін договори про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб можуть бути посвідчені нотаріально.

Нотаріальним посвідченням договору емфітевзису не варто нехтувати у разі, коли власником земельної ділянки є фізична особа. Це пов’язано із тим, що нотаріус здійснює перевірку дієздатності фізичної особи, засвідчення справжності її підпису, отримання згоди іншого із подружжя на передачу земельної ділянки в користування та укладення договору емфітевзису.